تو هم میتونی وکیل داشته باشی!
مزایده ملک مشاع غیرقابل افراز؛ آیا شریک برای خرید فقط مابهالتفاوت سهم را میپردازد؟
مزایده ملک مشاع غیرقابل افراز؛ آیا شریک برای خرید فقط مابهالتفاوت سهم را میپردازد؟
در حقوق ملکی، وضعیت املاک مشاع غیرقابل افراز پیچیدگیهای خاصی دارد. وقتی ملک مشاع بین شرکا قابل افراز نباشد یا یکی از شرکا درخواست فروش کند، مرجع قضایی ممکن است دستور برگزاری مزایده را بدهد. پرسش رایج این است که آیا شریک که قصد خرید سهم سایر شرکا را دارد، تنها موظف به پرداخت مابهالتفاوت سهم خود است یا باید کل بهای ملک را بپردازد؟
تعریف مزایده ملک مشاع و وضعیت غیرقابل افراز
ملک مشاع به ملکی گفته میشود که مالکیت آن بین چند نفر به صورت مشترک تقسیم نشده است. در صورتی که افراز ممکن نباشد به دلیل شرایط عملی مانند یکپارچه بودن بنا یا عدم امکان تفکیک قانونی، دادگاه میتواند حکم به فروش ملک از طریق مزایده صادر کند. مزایده در اینجا به معنای عرضه ملک در بازار و انتخاب بالاترین پیشنهاد دهنده است که معمولاً تحت نظارت اجرای احکام یا اداره دادگاه انجام میشود.
مبنای حقوقی پرداخت مابهالتفاوت توسط شریک
قانون مدنی و رویه قضایی ایران تصریح دارد که در مزایده ملک مشاع، هر شریک میتواند برای کسب ملک در مزایده شرکت کند. اما اینکه شریک تنها مابهالتفاوت سهم را پرداخت کند منوط به شرایطی است. اگر شریک برنده مزایده باشد، اصولاً او باید قیمت مزایده را به صورت کامل پرداخت کند. سپس بر اساس نسبت سهمها، ممکن است مطالبه بدهی یا پرداخت مابهالتفاوت بین شرکا مطرح شود.
نحوه محاسبه مابهالتفاوت و نقش سهمها
اگر قیمت فروش در مزایده بیش از مجموع مطالبات شرکا باشد، اختلاف به نسبت سهم بین شرکا تقسیم میشود. به عبارتی، شریک برنده اگر سهمش کمتر از قیمت پیشنهادی بوده باشد میتواند مازاد پرداختی را از سایر شرکا مطالبه کند یا بالعکس. اما این مطالبه مستلزم تنظیم حساب حقوقی بین شرکا و اثبات نسبت سهم براساس اسناد مالکیت است. بنابراین شریک نمیتواند بهطور خودکار ادعا کند که فقط مابهالتفاوت سهم را میپردازد بدون طی تشریفات قانونی.
مسائل عملی و نکات حقوقی مهم
در عمل توصیه میشود پیش از شرکت در مزایده، وضعیت سند و سهمها بررسی و برآورد قیمت ملک انجام شود. شرکت در مزایده بدون اطلاع کامل ممکن است منجر به پرداخت بیش از سهم واقعی گردد. همچنین در مرحله اجرا، اجرای احکام یا دادگاه ممکن است شرایط خاصی را برای پرداخت تعیین کند، از جمله سپرده ضمانت و تقسیط بهای ملک. مشورت با وکیل متخصص در امور املاک و اجرای احکام برای تنظیم استراتژی خرید یا دفاع از حقوق شریک ضروری است.
جمعبندی و راهکار حقوقی
پاسخ کوتاه این است که شریک برنده مزایده بهطور معمول موظف به پرداخت کامل قیمت فروش است؛ اما در ادامه میتواند براساس نسبت سهمها، مطالبات و مابهالتفاوتها را بین شرکا تنظیم کند. حقوق شریک در مطالبه مابهالتفاوت نیازمند مدارک و پیگیری قضایی یا توافق بین طرفین است. در نتیجه، برای جلوگیری از زیان و حفاظت از حقوق مالکیتی، استفاده از مشاوره حقوقی تخصصی در امور املاک و مزایده بسیار حیاتی است.
برای دریافت مشاوره و استفاده از خدمات حقوقی حرفهای در زمینه مزایده و املاک مشاع، میتوانید از خدمات حقوقی vakiljo.ir بهرهمند شوید.
