چگونه سهم مالکانه بدهکار در اموال مرهونه به مزایده می‌رود؟ راهنمای عملی برای طلبکاران

چگونه سهم مالکانه بدهکار در اموال مرهونه به مزایده می‌رود؟ راهنمای عملی برای طلبکاران

مفهوم سهم مالکانه در اموال مرهونه

سهم مالکانه به بخشی از ملک یا مال منقول اطلاق می‌شود که متعلق به بدهکار بوده و به عنوان تضمین در رهن یا رِهن رسمی قرار گرفته است. در صورتی که بدهی پرداخت نشود، طلبکار می‌تواند مطابق مقررات اجراییه و قانون مدنی نسبت به توقیف و فروش سهم مالکانه اقدام نماید. شناخت دقیق ماهیت حقوقی سهم مالکانه برای اجرای صحیح حقوق مالی طلبکار ضروری است.

شرایط قانونی شروع مزایده سهم مالکانه

اولین گام برای فروش سهم مالکانه، صدور اجراییه یا حکم قطعی علیه بدهکار است. پس از صدور اجراییه، دفتر اجرای ثبت یا مراجع قضایی مربوطه موظفند جهت توقیف و تادیه طلب، اقدام نمایند. وجود سند رسمی رهن یا ثبت رسمی سند در دفتر املاک از جمله مواردی است که امکان بازداشت و فروش سهم مالکانه را تسهیل می‌کند.

تشریفات اجرایی و درخواست مزایده

طلبکار باید درخواست اجرای ثبت یا دادخواست اجرایی را ارائه دهد و مراتب صدور دستور توقیف به بدهکار ابلاغ شود. سپس کارشناس رسمی تعیین شده توسط اجرا، ارزش سهم مالکانه را برآورد می‌کند. آگهی مزایده با تعیین میزان پایه و زمان و مکان برگزاری در روزنامه رسمی یا کثیرالانتشار منتشر می‌شود تا از شمول حق دفاع و اعلام به سایر ذینفعان اطمینان حاصل گردد.

نحوه ارزیابی و تعیین قیمت پایه

قیمت پایه مزایده معمولاً براساس نظریه کارشناس رسمی و ارزیابی املاک انجام می‌شود. در تعیین قیمت پایه، میزان سهم مالکانه، وضعیت حقوقی ملک، نفع و ضرر احتمالی شرکاء و هزینه‌های امور اجرایی محاسبه می‌شود. توجه به این موضوع برای جلوگیری از فروش به قیمتی کمتر از ارزش واقعی سهم بسیار مهم است.

حقوق شرکاء و تداخل مالکیت

در مواردی که ملک مشاع است یا اشخاص ثالث دارای حقوقی نظیر حق ارتفاق یا رهن ثانوی باشند، اجرای مزایده باید این حقوق را لحاظ کند. اشخاص ثالث و شرکاء می‌توانند در جلسه مزایده شرکت یا اعتراض ثبت نمایند و در صورت احراز حقوق، مراتب در روند اجرایی لحاظ خواهد شد.

نحوه برگزاری مزایده و تسویه طلبکار

مزایده معمولاً در محل تعیین‌شده از سوی مرجع اجرای احکام برگزار می‌شود و حاضران پیشنهاد قیمت می‌دهند. در صورت فروش سهم مالکانه، مبلغ حاصل ابتدا برای تأدیه طلب و هزینه‌های مزایده و اجرا مصرف می‌شود و مابقی به بدهکار یا سایر ذی‌نفعان پرداخت می‌گردد. در صورت عدم فروش در نوبت اول، نوبت‌های بعدی با تخفیف در قیمت برگزار می‌شود.

نکات عملی برای طلبکاران

برای حصول نتیجه مطلوب، طلبکار باید از مستندسازی کامل حقوقی، ثبت رسمی اسناد رهن، تعیین کارشناس مجرب و پیگیری مستمر اجرایی اطمینان حاصل نماید. استفاده از وکیل متخصص در حقوق اجراییه و املاک می‌تواند احتمال موفقیت در مزایده و دریافت مطالبات را افزایش دهد. همچنین بررسی وضعیت ثبتی و حقوقی ملک قبل از اقدام، ریسک‌های حقوقی را کاهش می‌دهد.

جمع‌بندی و راهنمای عمل

فروش سهم مالکانه بدهکار در اموال مرهونه تابع تشریفات اجرایی، ارزیابی کارشناسی و رعایت حقوق اشخاص ثالث است. پیگیری دقیق مراحل اجرایی و بهره‌گیری از مشاوره حقوقی تخصصی، کلید موفقیت طلبکاران در وصول مطالبات از طریق مزایده است. برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی و پیگیری پرونده‌های اجرایی و املاک، می‌توانید از خدمات حقوقی vakiljo.ir استفاده کنید.