در پاسخ به‌صورت کاربردی و مبتنی بر مقررات جاری:

۱) تعریف و مبنای کاربری‌ها
- کاربری تجاری: مطابق طرح‌های تفصیلی و جامع شهر (مصوب کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای‌عالی شهرسازی و معماری) و ضوابط شهرداری، اراضی و املاکی هستند که برای فعالیت‌های خرید و فروش کالا و خدمات، پاساژ، مغازه، دفاتر کسب‌وکار با ماهیت تجاری پیش‌بینی شده‌اند. تغییر کاربری به/از تجاری نیازمند مجوزهای قانونی (کمیسیون ماده ۵ و پروانه شهرداری) است.
- کاربری ورزشی: اراضی و املاکی که به‌منظور ایجاد، نگهداری و بهره‌برداری فضاهای ورزشی (سالن‌ها، زمین‌های ورزشی، باشگاه‌ها، استخرها و مجموعه‌های ورزشی) در طرح‌های شهری تعیین شده‌اند. بهره‌برداری تجاری در ملک با کاربری ورزشی بدون طی تشریفات تغییر کاربری، تخلف محسوب می‌شود.

۲) اثر کاربری بر عوارض و مالیات ملک (غیر از درآمد بهره‌برداری)
- عوارض نوسازی و بهای خدمات شهرداری: بر اساس قانون نوسازی و عمران شهری و مصوبات شوراهای اسلامی شهر، برای املاک با کاربری تجاری نرخ‌ها عموماً بالاتر از مسکونی و در بسیاری شهرها بالاتر از ورزشی است. مبنای دقیق، مصوبات محلی هر سال است.
- عوارض صدور پروانه و تغییر کاربری: تبدیل از ورزشی به تجاری مشمول عوارض سنگین تغییر کاربری و کسری سرانه خدمات شهری است (مصوبات کمیسیون ماده ۵ و شورای شهر). همچنین تراکم و سطح اشغال تجاری معمولاً عوارض بیشتری دارد.
- مالیات بر دارایی ملک: در نظام فعلی کشور مالیات سالانه بر دارایی املاک به‌صورت سراسری برقرار نیست؛ اما مالی ...