پاسخ کوتاه:
- افراز یعنی جدا کردن سهم هر وارث از مال مشاع وقتی تقسیم فیزیکی ممکن و موجه است.
- تعدیل یعنی هم‌سنگ کردن ارزش سهم‌ها وقتی افراز فیزیکی ممکن هست ولی قطعات مساوی‌القیمت نمی‌شود؛ با جبران مالی (سرانه/رد).
- اگر ملک غیرقابل افراز باشد، راهکار قانونی اصلی تقسیم به‌فروش (بیع قهری) و تقسیم ثمن میان ورثه است؛ از طریق دادگاه و اجرای احکام (مواد ۳۱۶ و ۳۱۷ قانون امور حسبی، ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و آیین‌نامه آن).

توضیح تفصیلی:

۱) مفاهیم و مبانی قانونی
- افراز ترکه: جداسازی عینی سهم هر وارث از مال مشاع. مبنا: مواد ۳۰۰ تا ۳۱۷ قانون امور حسبی (در خصوص تقسیم ترکه)، مواد ۵۸۹ و ۵۹۸ قانون مدنی (تقسیم اموال مشاع)، و قانون افراز و فروش املاک مشاع ۱۳۵۷. اصل در تقسیم، افراز است هرگاه «ضرر فاحش» یا «عدم امکان عرفی/فنی» در میان نباشد.
- تعدیل در تقسیم: وقتی افراز فیزیکی ممکن است اما قطعات به ارزش مساوی نمی‌شوند، دادگاه با «تعدیل» ارزش‌ها را برابر می‌کند؛ بخشی از مال یا وجه‌الرد به برخی ...