پاسخ به‌صورت کاربردی و مستند به قوانین ایران

تعاریف پایه
- افراز ترکه: جدا کردن سهم هر وارث از مال مشاع (ترکه) به‌صورت فیزیکی/حقوقی، به‌نحوی که سهم هرکس مستقل شود. مبنا: مواد ۳۰۰ تا ۳۲۱ قانون امور حسبی، مواد ۵۸۹ تا ۵۹۸ قانون مدنی، و قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷.
- تعدیل سهام در تقسیم: وقتی اموال قابل تقسیم به نسبت دقیق سهام نیست، با «تقویم و تعدیل» ارزش‌ها برابر می‌شود؛ گاه با ردّ (وجه‌العداله/سرانه) از سوی کسی که سهم ارزشی بالاتر گرفته است. مبنا: مواد ۳۱۱، ۳۱۳، ۳۱۶، ۳۲۰ قانون امور حسبی و قواعد تقسیم در قانون مدنی (به‌ویژه ۵۹۸).

تفاوت‌های افراز و تعدیل
- افراز: ناظر به جداسازی عین مال مشاع بین شرکا/وراث است. هدف: خروج از اشاعه. در اموال غیرقابل افراز، نهایتاً فروش و تقسیم ثمن. مرجع صالح بسته به وقوع اختلاف: اداره ثبت یا دادگاه.
- تعدیل: روش فنی در دلِ عمل تقسیم برای برابر کردن ارزش سهام است؛ نه نهاد مستقل. ممکن است با واگذاری چند مال به یک وارث و پرداخت «ردّ» به دیگران انجام شود تا ارزش‌ها مساوی شود.

مرجع صالح
- اگر ملک مشاع دارای سابقه ثبتی و جریان ثبتی خاتمه‌یافته باشد: اصل بر صلاحیت اداره ثبت برای افراز (ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع ۱۳۵۷ و ماده ۱۵۴ قانون ثبت). در صورت غیرقابل افراز بودن، اداره ثبت گواهی عدم افراز صادر و ذی‌نفع باید به دادگاه برای دستور فر ...