پاسخ به‌صورت اجمالی و کاربردی:

۱) تعریف‌ها
- افراز: جدا کردن سهم مشاع هر وارث از مال مشاع ترکه (تقسیم به نحو عینی). مرجع حسب مورد: اداره ثبت (اگر ملک ثبت شده و اختلافی نباشد) یا دادگاه عمومی حقوقی (مواد ۵۸۹ تا ۵۹۸ قانون مدنی، قانون افراز و فروش املاک مشاع ۱۳۵۷).
- تعدیل: وقتی مال قابل افراز هست ولی سهام به‌صورت برابر و هم‌جنس قابل انطباق نیست؛ با افزودن/کاستن اجزاء یا پرداخت سرانه (ردّ) توازن برقرار می‌شود (مواد ۵۹۰، ۵۹۱ قانون مدنی).
- تفکیک/تقسیم به فروش: اگر افراز ممکن نباشد، معمولاً حکم به عدم افراز و سپس دستور فروش و تقسیم ثمن صادر می‌شود (ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده ۳۱۷ آیین دادرسی مدنی در مقام اجرای حکم).

۲) موارد ممنوعیت یا عدم امکان افراز
الف) به موجب قانون یا ماهیت مال:
- غیرقابل تجزیه بودن مال بدون ضرر فاحش یا کسر فاحش از قیمت: ماده ۵۹۲ قانون مدنی. مثال: واحد آپارتمانی منفرد، اتومبیل، ماشین‌آلات غیرقابل تفکیک.
- ضرر فاحش یا افت عمده ارزش در اثر افراز: اگر تقسیم عینی موجب از بین رفتن انتفاع متعارف یا کسر قیمت به‌طور غیرمتناسب شود، افراز ممنوع و باید به فروش ...