پاسخ کوتاه: برای توسعه پروژه‌های بلندمدت، «اجاره بلندمدت (مثلاً ۹۹ ساله)» در بسیاری از موارد گزینه‌ای کارآمدتر و کم‌هزینه‌تر نسبت به تملک قطعی ملک است، به‌ویژه در پروژه‌هایی که زمین دولتی/عمومی است یا نیاز به انعطاف مالی و کاهش هزینه اولیه دارند. اما اگر پروژه نیازمند وثیقه‌گذاری قوی، کنترل کامل و دائمی، یا مدل درآمدی مبتنی بر فروش قطعی واحدها باشد، «مالکیت» مزیت تعیین‌کننده دارد. انتخاب نهایی باید بر اساس ماهیت آورده مالی، الزامات تأمین مالی، ماهیت زمین (خصوصی/دولتی)، کاربری و مدت بازگشت سرمایه انجام شود.

تحلیل حقوقی و مقایسه

۱) ماهیت حق و امکان انتقال/وثیقه‌گذاری
- مالکیت عین (بیع/تملک قطعی):
- حق عینی کامل بر ملک مطابق مواد ۳۰ و ۳۱ قانون مدنی؛ اختیار تصرف، فروش، رهن و انتفاع بدون محدودیت‌های ذاتی مدت.
- قابلیت وثیقه‌گذاری قوی (رهن مطابق مواد ۷۷۱ به بعد قانون مدنی و قانون ثبت). بانک‌ها معمولاً رهن مالکیت را با نسبت تسهیلات بالاتر می‌پذیرند.
- اجاره بلندمدت (۹۹ ساله):
- ایجاد حق دینی/انتفاعی برای مستأجر در مدت اجاره (مواد ۴۶۶ به بعد قانون مدنی). عین در مالکیت موجر باقی می‌ماند.
- حق منافع قابل انتقال به غیر است مگر خلاف شرط شده باشد (ماده ۴۸۰ و ۱۹ اصول کلی قراردادها). در عمل انتقال منافع و تنظیم اجاره به غیر، یا صلح منافع، با رضایت و شرایط قراردادی معمول است.
- وثیق ...