خلاصه پاسخ:
- در اغلب موارد، اگر زمین شما فاقد سند رسمی تک‌برگ (سند مالکیت رسمی ثبتی) است، توصیه می‌شود قبل از اقدام به اخذ پروانه ساخت، وضعیت مالکیت را تثبیت و تا حد امکان سند رسمی اخذ شود. این کار ریسک رد پرونده، تعلیق پروانه، مشکلات انشعابات و دعاوی بعدی را کاهش می‌دهد.
- با این حال، در برخی مناطق و بر مبنای مقررات محلی و سابقه ثبتی، اخذ پروانه با مدارک جایگزین مالکیت (مثل رأی حاکمیت/احیا، سند عادی قدیمی، استشهادیه و گواهی‌های بخشداری/دهیاری) به‌صورت مشروط ممکن است. اما این مسیر پرریسک‌تر است و معمولاً مستلزم تعهدات محضری و استعلام‌های گسترده است.

چارچوب حقوقی و اداری:
۱) لزوم احراز مالکیت برای پروانه ساخت
- ماده ۴ و ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری و ضوابط طرح‌های جامع/تفصیلی، صدور پروانه را منوط به احراز ذی‌نفع قانونی توسط شهرداری می‌دانند.
- بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری: شهرداری متولی صدور پروانه است و عرف اداری آن، ارائه مدارک معتبر مالکیت است.
- مواد ۲۲ و ۴۶ به بعد قانون ثبت: اعتبار مالکیت رسمی و قابلیت استناد در مراجع؛ در عمل شهرداری‌ها عمدتاً سند رسمی ثبتی یا مدارک معادل قطعی می‌خواهند.

۲) انواع وضعیت‌های «فاقد سند» و راه‌های تبدیل وضعیت
...