راهنمای حقوقی اخذ پروانه ساخت برای زمین‌های فاقد سند، و تفاوت سند رسمی، قولنامه و تصرف

۱) اخذ پروانه ساخت برای زمین فاقد سند رسمی
- اصل صلاحیت: صدور پروانه ساخت در اختیار شهرداری‌ها (در محدوده و حریم شهر) یا دهیاری/بخشداری (در روستاها) است. ملاک، احراز مالکیت و انطباق با طرح‌های شهری/روستایی و ضوابط فنی است. مواد ۹۹ و ۱۰۰ قانون شهرداری، ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری، و آیین‌نامه‌ها و طرح‌های تفصیلی/هادی مبنای فنی هستند.
- مشکل اصلی: زمین فاقد سند رسمی (سند تک‌برگ یا دفترچه‌ای ثبتی) معمولاً در سامانه شهرسازی به‌عنوان “فاقد مدرک مالکیت معتبر” شناخته می‌شود. اما در عمل برخی شهرداری‌ها با مدارک جانشین، امکان بررسی را فراهم می‌کنند، مشروط بر:
۱. ارائه مدارک مالکیت عرفی: مبایعه‌نامه/قولنامه، رسیدهای ثمن، گواهی کد یکتای معاملات (در صورت انعقاد در سامانه املاک)، استشهاد محلی، گواهی شورا/دهیاری (در روستاها).
۲. گواهی اداره ثبت محل: استعلام ثبتی مبنی بر اینکه پلاک معارض ثبتی ندارد، یا در جریان ثبت است، یا در زمره اراضی ملی/دولتی/مشاع با حقوق اشخاص نیست.
۳. نقشه UTM و جانمایی دقیق: نقشه ثبتی/UTM با مختصات، تهیه توسط نقشه‌بردار دارای صلاحیت و تأیید نظام مهندسی برای انطباق با طرح تفصیلی/هادی.
۴. احراز عدم تعلق به اراضی ممنوعه: اراضی ملی/موات/خالصه/انفال، بستر و حریم رودخانه و منابع آب (قانون توزیع عادلانه آب)، حریم راه‌ها (قانون ایمنی راه‌ها و ...