پاسخ کلی و عملی (با استناد به قوانین مرتبط):

۱) اصل ماجرا: ساخت‌وساز بدون سند رسمی چه ریسکی دارد؟
- فقدان احراز مالکیت رسمی: مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت و محاکم فقط کسی را مالک می‌شناسند که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد. اگر سند رسمی ندارید، اثبات مالکیت دشوار و پرریسک است و می‌تواند منجر به توقف عملیات، ابطال مجوزها یا طرح دعوا شود.
- عدم امکان اخذ پروانه ساخت: شهرداری‌ها برای صدور پروانه ساخت (طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و آیین‌نامه‌های محلی) به مدارک مالکیت معتبر نیاز دارند. قولنامه عادی به تنهایی کافی نیست؛ مگر اینکه با رأی دادگاه، استعلام ثبتی، یا تأییدیه مراجع ذی‌صلاح، قابلیت انتساب قطعی به مالک تأیید شود.
- خطر تعارض با اراضی ملی/موات/انفال: بر اساس اصل ۴۵ قانون اساسی و قوانین ملی شدن جنگل‌ها و مراتع، اراضی ملی و انفال متعلق به دولت است. در صورت ساخت بدون احراز وضعیت ثبتی و کاربری، خطر خلع ید، قلع و قمع بنا و مطالبه خسارت جدی است.
- تغییر کاربری و جریمه‌ها: اگر زمین زراعی/باغی باشد، تغییر کاربری بدون مجوز طبق قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها (مصوب ۱۳۷۴ و اصلاحات بعدی) جرم و مستوجب قلع بنا، جزای نقدی و حتی تعقیب کیفری است.
- کمیسیون ماده ۱۰۰ ش ...